Οι τιμές των ακινήτων στο Μόναχο βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση

Τα ενοίκια καταστημάτων στο Μόναχο παραμένουν σταθερά, αλλά είναι απίθανο να επιστρέψουν σύντομα στα τρελά προ Covid επίπεδα. Τα ενοίκια των γραφείων συνεχίζουν μάλιστα να αυξάνονται. Ο λόγος είναι προφανώς ένα δέλεαρ.

Αν κοιτάξετε την τελευταία έκθεση των ερευνητών αγοράς της IVD Süd, οι τιμές που ζητούνταν για τα ενοίκια καταστημάτων στα προνομιακά σημεία του Μονάχου στα τέλη του 2019 και του 2020 ήταν ήδη τρελές.

Και αν είχατε ρωτήσει πώς θα εξελισσόταν αυτό πριν από την πανδημία, όλοι οι ειδικοί θα είχαν πει: όλο και πιο ακριβά, φυσικά.

Αλλά τότε ήρθε ο κοροναϊός, ο ιός που κανείς δεν περίμενε, ο οποίος σάρωσε όλο τον κόσμο μέσα σε λίγους μήνες.

Ο κόσμος έμεινε μακριά, οι πολύτιμοι πελάτες που έρχονταν με τα πόδια, όπως αυτοί που βρίσκονταν στη Marienplatz γύρω από την Kaufingerstraße.

Την άνοιξη του 2020 ζητούνταν ακόμη ενοίκια έως 410 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε προνομιακές περιοχές (έως 80 τετραγωνικά μέτρα).

Τα ενοίκια καταστημάτων στο Μόναχο παραμένουν σε πολύ υψηλό επίπεδο

Οι τιμές πριν από την Covid πρέπει να αναφερθούν σε αριθμούς: Στις αρχές του 2020, ζητούνταν ακόμη ενοίκια ύψους 32.800 ευρώ για έως 80 τετραγωνικά μέτρα.

Μια τέτοια τιμή μετριέται επίσης από τον αριθμό των πελατών που περνούν από το κατάστημα, ο οποίος είναι συνήθως ιδιαίτερα υψηλός σε περιοχές όπως η Marienplatz.

Στην Kaufingerstraße, τον Ιούλιο του 2023 μετρήθηκαν 7718 άτομα ανά ώρα (Stachus: 6408).

Μετά την πανδημία, οι τιμές έχουν λιώσει όπως κάποια παγόβουνα μπροστά στην κλιματική αλλαγή, καθώς η επισκεψιμότητα έχει μειωθεί.

Αν και παραμένουν υψηλές, “εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ υψηλό επίπεδο”, λέει ο Stephan Kippes στη συνέντευξη Τύπου.

Επί του παρόντος, “μόνο” 285 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο εξακολουθούν να ζητούνται σε προνομιακές τοποθεσίες στο Μόναχο.

Ένα κατάστημα 80 τετραγωνικών μέτρων θα κόστιζε επομένως 22.800 ευρώ το μήνα σε ενοίκιο.

Μια τιμή που δεν έχει αλλάξει από τον Ιανουάριο του 2023. Σχεδόν ένα τρίτο φθηνότερα σε σύγκριση.

Σίγουρα θα άξιζε να ακυρωθεί η μίσθωση εν τω μεταξύ. Η τάση είναι παρόμοια και στις δευτερεύουσες και περιφερειακές τοποθεσίες του Μονάχου: μετά τον κοροναϊό υπήρξε σημαντική πτώση, αλλά η ζήτηση φαίνεται να έχει σταθεροποιηθεί λόγω της πτώσης των τιμών.

Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια καταστημάτων στο Μόναχο αψηφούν την πτωτική τάση στη Βαυαρία. Μειώθηκαν κατά 7,5% τους τελευταίους έξι μήνες και κατά 5% τους προηγούμενους έξι μήνες.

Σε παγγερμανικό επίπεδο, τα ενοίκια καταστημάτων κοστίζουν κατά μέσο όρο 23% λιγότερο από ό,τι πριν από τον κοροναϊό.

“Φυσικά, η αύξηση του διαδικτυακού λιανικού εμπορίου έχει επίσης συμβάλει σε αυτό”, λέει ο Kippes.

Οι εργοδότες προσελκύουν ανθρώπους πίσω από το home office

Τα στοιχεία εδώ είναι ξεκάθαρα- συλλέχθηκαν για ολόκληρη τη Γερμανία. Στα τέλη του 2019, λίγο πριν από την πανδημία, οι διαδικτυακές πωλήσεις ανήλθαν σε 59,2 δισεκατομμύρια ευρώ.

Κατά το πρώτο έτος της πανδημίας, ο αριθμός αυτός εκτοξεύτηκε στα 72,8 δισεκατομμύρια.

Και το 2023: 89,4 δισεκατομμύρια ευρώ. Χονδρικά μιλώντας, τα καταστήματα λιανικής πώλησης με τούβλα χάνουν επομένως περίπου 30 δισεκατομμύρια ευρώ σε σύγκριση με την εποχή πριν από τον κορονοϊό.

Σε αντίθεση με τον κλάδο των ενοικίων καταστημάτων, τα ενοίκια γραφείων αψήφησαν τον κοροναϊό. Εδώ – πανδημία και home office ή όχι – τα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται.

Την άνοιξη του 2020, στην αρχή της επιδημίας του κοροναϊού, ζητήθηκαν 34,50 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε προνομιακές τοποθεσίες στο Μόναχο.

Το ποσό αυτό αυξήθηκε στα 38 ευρώ την άνοιξη του 2023 και πάλι στα 40 ευρώ το φθινόπωρο του 2023. Σήμερα, την άνοιξη του 2024, η ζητούμενη τιμή είναι 42 ευρώ.

Η ζήτηση για χώρους γραφείων προφανώς συνεχίζει να αυξάνεται.

“Πιστεύω ότι οι εργοδότες θέλουν να δελεάσουν τους υπαλλήλους τους να φύγουν και πάλι από το γραφείο στο σπίτι με ελκυστικούς χώρους εργασίας”, εκτιμά ο καλά πληροφορημένος επικεφαλής της IVD Stephan Kippes.

Ο όμιλος CBRE – ο οποίος ισχυρίζεται ότι είναι η μεγαλύτερη εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων και εμπορικών υπηρεσιών στον κόσμο από πλευράς κύκλου εργασιών – έχει επίσης παρατηρήσει άνοδο του κύκλου εργασιών στην αγορά γραφείων του Μονάχου.

Σύμφωνα με την έκθεση, τα ενοίκια των προνομιακών γραφείων αυξήθηκαν έως και 14,3% σε ετήσια βάση (52 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο).

Σύμφωνα με την CBRE, η απορρόφηση χώρων γραφείων στο Μόναχο αυξήθηκε κατά 28% σε 144.700 τετραγωνικά μέτρα την ίδια περίοδο.

Για μελλοντικές μετατροπές: “Σχεδιάστε τα νέα έργα πιο ευέλικτα!”

Σύμφωνα με την IVD και την CBRE, το ποσοστό κενών χώρων γραφείων στην πόλη είναι σχεδόν επτά τοις εκατό (6,9).

Αυτό μας φέρνει στο ζήτημα του βαθμού στον οποίο οι εμπορικοί χώροι και οι χώροι γραφείων θα μπορούσαν πράγματι να μετατραπούν σε χώρους κατοικίας, δεδομένης της τεράστιας έλλειψης κατοικιών στο Μόναχο και σε πολλές άλλες μεγάλες γερμανικές πόλεις, καθώς και των πτωχεύσεων επενδυτών μεγαλοεταιρειών όπως η Signa. “Δύσκολο, αλλά όχι αδύνατο”, λέει ο Stephan Kippes.

Το αφεντικό της IVD υπενθυμίζει ότι ακόμη και μια καλά σχεδιασμένη ενδιάμεση χρήση από επαγγελματίες (“Project Lovecraft”) για το πρώην Kaufhof am Stachus με 20.000 τετραγωνικά μέτρα χώρου απέτυχε λόγω λεπτομερειών όπως η πυροπροστασία.

Για να μπορέσουν να μετατραπούν τέτοια ακίνητα σε κατοικίες, είναι τελικά σημαντικός και ο σωστός αριθμός εγκαταστάσεων υγιεινής.

Η εποχή των μεγάλων πολυκαταστημάτων έχει απλώς τελειώσει, “και η πόλη πρέπει να σκεφτεί προσεκτικά πώς μπορούν να χρησιμοποιηθούν λογικά τέτοια ακίνητα”, λέει.

Ο Kippes ατενίζει το μέλλον: “Ίσως θα πρέπει να σχεδιάσουμε ευέλικτη χρήση σε νέα έργα”. Με άλλα λόγια, η υποδομή ενός κτιρίου θα πρέπει να σχεδιάζεται με τέτοιο τρόπο ώστε να μπορείτε να αντιδράσετε σε ένα κενό και να μετατρέψετε τα καταστήματα σε γραφεία ή ακόμη και σε κατοικίες με λίγα απλά βήματα.

Ο Kippes βλέπει τους δύο ανώτερους ορόφους των κτιριακών συγκροτημάτων όπως το Kaufhof ως μια μεγάλη πρόκληση.

“Εκεί είναι συχνά σκοτεινά και οι άνθρωποι τείνουν να είναι τεμπέληδες. Χρειάζεται πάντα ένας μεγάλος μαγνήτης στην κορυφή, όπως μια βεράντα με καφέ και θέα”, λέει ο Kippes. Αλλά αυτό συχνά απαιτεί δαπανηρές μετατροπές.

Οι τιμές των ακινήτων στο Μόναχο σε ελεύθερη πτώση

Μετά τη μεγάλη κατασκευαστική κρίση που προκλήθηκε από την εκτίναξη των τιμών των υλικών, την έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού και την αύξηση των τιμών της ενέργειας, τα εργοτάξια έχουν σταματήσει σε πολλά μέρη.

Πολλά κατασκευαστικά έργα, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών, δεν έχουν καν ξεκινήσει.

Ως εκ τούτου, η ζήτηση για εμπορικά ακίνητα μειώνεται. Πριν από τον κοροναϊό, αυτό θα ήταν αδιανόητο- κανείς δεν θα στοιχημάτιζε σε αυτή την εξέλιξη.

Οι τιμές έχουν μειωθεί σημαντικά λόγω της έλλειψης ζήτησης – αν και ο αριθμός των οικοπέδων παραμένει ο ίδιος.

Ένα τετραγωνικό μέτρο εμπορικής και βιομηχανικής γης στο Μόναχο κοστίζει σήμερα 1450 ευρώ. Η μέγιστη τιμή στο τέλος του 2022 ήταν 2500 ευρώ.

Το σημερινό επίπεδο είναι ίδιο με την τιμή στο τέλος του 2017. Και το 2010: λιγότερο από 1000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

GRland.info – Μην μαθαίνεις τα νέα τελευταίος!