Το όνειρο κατοικίας γκρεμίζεται στη Γερμανία: Οι εργολάβοι ακινήτων χρεοκοπούν

Η Γερμανία βιώνει εδώ και αρκετούς μήνες ένα κύμα πτωχεύσεων μεταξύ των κατασκευαστών ακινήτων. Ώρα για απολογισμό: Τι σημαίνει αυτό για τον κλάδο και τους κατασκευαστές ακινήτων; Και για τους πελάτες; Θα χειροτερέψουν τα πράγματα; Και ποιος ευθύνεται;

700.000 ευρώ – τόσο υποτίθεται ότι θα κόστιζε η διπλοκατοικία της οικογένειας Wolf στο Münster. Οι Wolfs έχουν ήδη επενδύσει ένα μεγάλο μέρος των χρημάτων.

Όμως το εργοτάξιο βρίσκεται σε αδιέξοδο εδώ και μήνες. Τίποτα δεν προχωράει. Ο εργολάβος ακινήτων που συγκέντρωσε τα χρήματα της οικογένειας είναι αφερέγγυος.

Η οικογένεια δεν θέλει να μιλήσει. Ως εκ τούτου, τους αποκαλούμε οικογένεια Wolf. Εκ μέρους τους μιλάει ο δικηγόρος τους: ο Andreas Renz από το Münster.

Ο Renz είναι εμπειρογνώμονας που συμβούλευσε τους Wolfs όταν υπέγραψαν τη σύμβαση ανάπτυξης ακινήτων στις αρχές του περασμένου έτους.

Οι όροι-πλαίσιο φαίνονταν τότε αξιόπιστοι, λέει ο δικηγόρος, αλλά στη συνέχεια ήρθαν τα άσχημα νέα: Ο κατασκευαστής ακινήτων κατέθεσε αίτηση πτώχευσης και η διπλοκατοικία στο Münster είχε ολοκληρωθεί μόνο κατά τα τρία τέταρτα.

Μένει να δούμε αν η κατασκευή θα συνεχιστεί.

Πτώχευση εργολάβου ακινήτων: μεγάλος αριθμός ανθρώπων που επηρεάζονται

Στα μάτια του δικηγόρου, είναι ευτύχημα ότι η νεαρή οικογένεια δεν έχει ακυρώσει ακόμη το ενοικιαζόμενο διαμέρισμά της.

Διότι, ακόμη και αν το σπίτι τους ολοκληρωθεί, θα χρειαστεί σίγουρα πολύ περισσότερος χρόνος από τον αρχικό προγραμματισμό λόγω της πτώχευσης του εργολάβου.

Πολλοί άνθρωποι στη Γερμανία που είναι πελάτες κατασκευαστών ακινήτων έχουν βιώσει κάτι παρόμοιο με τους Wolfs τους τελευταίους μήνες.

Μόνο οι μεγάλες πτωχεύσεις γίνονται πρωτοσέλιδα. Αλλά με καθαρά μαθηματικούς όρους, ο αριθμός των ανθρώπων που επλήγησαν είναι πιθανό να είναι τετραψήφιος, αν όχι πενταψήφιος.

Ιδιαίτερα περίπλοκη: η κατασκευή πολυκατοικιών. Μετά τη χρεοκοπία ενός κατασκευαστή ακινήτων, εμπλέκονται πολλά μέρη.

Η ανάπτυξη είναι αισθητή και στη Βαυαρία

Ο δικηγόρος Georg Hopfensperger αναφέρει αυξημένη ανάγκη για συμβουλές και μεγαλύτερη αβεβαιότητα λόγω των εξελίξεων.

Εργάζεται ως νομικός σύμβουλος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων και Γαιοκτημόνων του Μονάχου.

Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων έχει οξυνθεί μετά την απότομη αύξηση του κόστους κατασκευής λόγω των υψηλών τιμών υλικών και ενέργειας ως αποτέλεσμα της κρίσης του κοροναϊού και του πολέμου στην Ουκρανία.

Ταυτόχρονα, οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν ταχύτατα τα βασικά τους επιτόκια.

Η εξέλιξη αυτή εξέπληξε ακόμη και παλιούς γνώστες όπως ο Rudolf Stürzer. Ο δικηγόρος παρακολουθεί πολύ στενά την αγορά για περισσότερα από 35 χρόνια.

Ο Stürzer είναι πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Κατοικιών και Ακινήτων του Μονάχου.

Κατά τη γνώμη του, ωστόσο, η κατάσταση δεν έχει επιδεινωθεί λόγω των σημερινών επιτοκίων.

Ο Stürzer αποδίδει την εξέλιξη αυτή στο γεγονός ότι τα επιτόκια μειώθηκαν απότομα πριν από μερικά χρόνια και με τη σειρά τους προκάλεσαν “έκρηξη τιμών” στην αγορά ακινήτων.

Στη συνέχεια τα επιτόκια αυξήθηκαν και πάλι και το μείγμα ήταν “τοξικό”.

Κατασκευαστές ακινήτων: ένας κατακερματισμένος τομέας

Είναι δύσκολο να πει κανείς πώς ακριβώς μοιάζει η αγορά στην οποία δραστηριοποιούνται οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο τομέας είναι πολύ κατακερματισμένος. Υπάρχουν σίγουρα αρκετές χιλιάδες κατασκευαστές έργων και κατασκευαστές ακινήτων.

Πολλοί από αυτούς προφανώς αιφνιδιάστηκαν από την εξέλιξη. Η ραγδαία αύξηση του κόστους κατασκευής από τη μία πλευρά και η ραγδαία μεταστροφή των επιτοκίων από την άλλη εξαντλούν τα αποθεματικά των εταιρειών.

Σύμφωνα με τον οικονομολόγο Michael Voigtländer από το Γερμανικό Οικονομικό Ινστιτούτο, είναι αδύνατο να πούμε ακριβώς πόσοι κατασκευαστές ακινήτων βρίσκονται ή θα βρεθούν σε δυσκολίες.

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα πράγματα είναι απίθανο να βελτιωθούν.

Ο ίδιος περιγράφει την κατάσταση ως τεταμένη: “Εξακολουθεί να υπάρχει έλλειψη νέων πωλήσεων ακινήτων. Όσο πιο πολύ αργεί να αλλάξει αυτό, τόσο πιο πιεστικό θα είναι το κόστος εργασίας και το κόστος των τόκων. Με κάθε μήνα που οι πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων καθυστερούν, γίνεται πιο πιθανό να χρεοκοπήσουν οι κατασκευαστές έργων”.

Φορολογική διαγραφή: “σταγόνα στον ωκεανό”

Οι πολιτικοί επιχείρησαν τώρα να διευκολύνουν την κατάσταση στην αγορά ακινήτων με τον λεγόμενο νόμο περί αναπτυξιακών ευκαιριών.

Εισήχθη ένας συντελεστής απόσβεσης φθίνοντος υπολοίπου πέντε τοις εκατό για τα κτίρια κατοικιών.

Αυτό σημαίνει ότι τα νέα κτίρια μπορούν να αποσβένονται κατά ένα συγκεκριμένο ποσοστό κάθε χρόνο για φορολογικούς σκοπούς, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να λαμβάνετε υπόψη την επένδυσή σας στην εφορία.

Ο Rudolf Stürzer, πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Μονάχου, χαιρετίζει “κάθε προσπάθεια των πολιτικών να θέσουν το όλο θέμα υπό έλεγχο σε κάποιο βαθμό”.

Ωστόσο, η δυνατότητα απόσβεσης δεν είναι κάτι περισσότερο από “μια σταγόνα στον ωκεανό”.

Αναμένονται περισσότερες πτωχεύσεις κατασκευαστών ακινήτων

Ως εκ τούτου, οι παρατηρητές αναμένουν περαιτέρω πτωχεύσεις – παρόμοιες με αυτές που έχει ήδη βιώσει η Γερμανία.

Μία από τις μεγαλύτερες ήταν η πτώχευση του ομίλου “PROJECT Immobilien” με έδρα τη Νυρεμβέργη πέρυσι.

Η εταιρεία είχε σε εξέλιξη 118 έργα με περισσότερα από 1.850 διαμερίσματα.

Στο Ντάρμσταντ βρέθηκε νέος γενικός εργολάβος για δύο πολυκατοικίες με συνολικά 164 διαμερίσματα, ο οποίος συνεχίζει τώρα την κατασκευή χωρίς να αυξήσει την τιμή αγοράς για τους αγοραστές των διαμερισμάτων, όπως τονίζει ο σύνδικος αφερεγγυότητας.

Οι εργασίες συνεχίζονται επίσης σε τρία έργα στη Νυρεμβέργη. Άλλα έργα που βρίσκονται ακόμη στην αρχική φάση πρόκειται να πωληθούν. Και αναζητούνται ακόμη λύσεις για άλλα έργα.

Σε σχετική ερώτηση, ο σύνδικος αφερεγγυότητας εξηγεί ότι οι διαδικασίες αυτού του είδους διαρκούν πολλά χρόνια – “έστω και μόνο επειδή οι αξιώσεις εγγύησης των αγοραστών διαρκούν πέντε χρόνια”.

Τι να κάνετε αν ο κατασκευαστής ακινήτων χρεοκοπήσει; Απαιτείται υπομονή, νεύρα και χρήματα

Οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες κτιρίων χρειάζονται επομένως πολλή υπομονή, γερά νεύρα και αρκετά χρήματα.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο κατασκευών Andreas Renz, με έδρα το Μύνστερ, οι διαχειριστές αφερεγγυότητας σπάνια συνεχίζουν την οικοδομή. Ο κίνδυνος είναι συχνά πολύ μεγάλος.

Όπως η οικογένεια Wolf, οι πελάτες έρχονται τότε αντιμέτωποι με ένα μισοτελειωμένο ή κατά τα τρία τέταρτα τελειωμένο κτίριο, γνωρίζοντας ότι “τα υπόλοιπα χρήματα δεν είναι αρκετά, ότι θα είναι πάντα λίγο πιο ακριβό αν πρέπει να βρείτε μόνοι σας τεχνίτες και μερικές φορές χρειάζεστε έναν αρχιτέκτονα ως υπεύθυνο του εργοταξίου”.

Η αναγνώριση αξιόπιστων κατασκευαστών ακινήτων είναι μερικές φορές δύσκολη λόγω του μεγέθους της αγοράς και του μεγάλου αριθμού εταιρειών, ιδίως επειδή δεν γνωρίζεις τη δομή της χρηματοδότησής τους, λέει ο οικονομολόγος Voigtländer από το Γερμανικό Οικονομικό Ινστιτούτο.

Από το 2011, έχει σημειωθεί “αύξηση” της αγοράς κατά περίπου εννιακόσιες εταιρείες.

Ο Voigtländer περιγράφει ορισμένες από αυτές, οι οποίες ξεκίνησαν φιλόδοξα και με πολλά ξένα κεφάλαια, ως ιδιαίτερα επικίνδυνες.

Η κατάσταση φαίνεται καλύτερη για τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα και, ως εκ τούτου, διαθέτουν γενικά περισσότερα δικά τους αποθέματα, τα οποία μπορούν να τις βοηθήσουν να επιβιώσουν από την κρίση.

Μπορεί να βοηθήσει η ασφάλιση;

Επομένως, είναι καλύτερο να ζητάτε καλή συμβουλή από έναν κατασκευαστή έργων ή ακινήτων πριν υπογράψετε τη σύμβαση.

Υπάρχει επίσης μια τρέχουσα συζήτηση σχετικά με το κατά πόσον η ασφάλιση κατά της αφερεγγυότητας του κατασκευαστή ακινήτων θα μπορούσε να είναι μια καλή ιδέα.

Ωστόσο, πολλοί εμπειρογνώμονες συμβουλεύουν αρχικά τους ανθρώπους να σκεφτούν πολύ προσεκτικά αν θα πρέπει να επενδύσουν σε ένα ακίνητο που δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί και αν δεν είναι προτιμότερο να αγοράσουν ένα υπάρχον διαμέρισμα ή ένα ολοκληρωμένο νεόδμητο.

GRland.info – Μην μαθαίνεις τα νέα τελευταίος!